新城控股的房子能买吗

近日，新城控股发布了公司2022年年报。在确保交付超过13万套物业、商业运营总收入突破百亿里程碑的基础上，实现营收1154.6亿元，归母净利润13.9亿元。在当前房企面临多重调整的情况下，连续五年保持正收益，并录得正经营性现金流，在现金流指标上表现稳健。

随着快速城市化红利期的结束，中国房地产行业将从过去的高杠杆、高周转、高利润率的模式，逐步回归到更加注重精耕细作的制造模式。正如香港房地产的发展轨迹所显示的，在存量时代，很多房企都进入了“自持+销售”双轮驱动发展的“终极模式”。近年来，国内房企也开始重视运营项目的开发甚至自持。尽管去年整体消费受到影响，新城控股的商业运营总收入仍取得了可观的增长，并贡献了更多的利润。

展望存量新阶段，“开发、管理、服务并重”的模式成为必然。占得先机的新城控股，在资金、产业资源、运营经验等方面竖起了竞争壁垒。

经营性现金流连续五年为正。

2022年全行业深度调整，销量低迷，信用风险频发。

新城控股在市场低迷、交付高峰、工期受限等多重不利形势下，确保完成155个分项工程，竣工面积2005.36万平方米(含合资项目)，交付超过13万套物业。面对房地产行业新常态，含义更广的交付力不仅是房企的社会责任，也是企业产品力和服务力的直观体现，更是房企跨越周期、实现长远发展的关键。

新城控股在结转和交付开发业务收入1048.83亿元的基础上，实现全年收入1154.6亿元。截至2022年底，公司已销售未结算面积2913.6万平方米，合同负债及预收账款合计1654.9亿元，未结算资源依然充足。展望2023年，新城控股计划开工742.7万平方米，同比增长39.3%，计划竣工1958.7万平方米，已基本成功稳定开发业务。

但仅从2022年的利润表来看，新城控股归母净利润为13.94亿元，通过加入财产公允价值变动、资产减值、合资项目损益减少等非现金流畅空因素，全年保持正收益。

现金流方面，新城控股表现稳健，全年实现经营活动现金流量净额145.35亿元，连续五年录得正流入。这从侧面反映出新城控股的业务本身具有持续造血的能力，并覆盖相关成本。据悉，2021年以来，新城控股商业持续营业收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

事实上，在房地产行业开发业务利润率普遍下滑甚至亏损的背景下，新城控股能够实现持续经营现金流的正流入，主要得益于良好的销售回款率和收款率、销售和拿地的灵活配置以及商业经营现金流的持续增长。

2022年，新城控股实现全口径销售额1160.5亿元，回款金额1329亿元，回款率115%。收款率和收款率均居行业前列。

商业运营总收入突破100亿，毛利达到近30%。

商业运营的持续发展是新城控股现金流持续为正的另一个关键原因。

目前，房地产行业已经逐渐进入下半场。随着全社会对回报率和风险偏好需求的下降，市场对经营性房地产的认知逐渐发生变化，经营性服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。此外，随着商业ABS、REITs、房地产民间投资基金和长期租赁住房贷款的发展，经营性房地产将实现“投、融资、建设、管理”的闭环，经营性业务的发展将进一步加快。

而吾悦广场经过多年深耕，成为新城控股在行业拐点的下半场“入场券”。

截至年底，新城控股已在全国140个城市布局194个吾悦广场，合作品牌2.8万个，合作品牌1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，以多品牌矩阵匹配业务需求。

凭借多年的运营经验、成熟的品牌、丰富的商业资源和强大的综合开发能力，新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略优势在2022年进一步巩固，全年商业运营总收入100.1亿元，首次突破百亿里程碑，同比增长15.8%。其中，物业租赁及管理业务毛利率达72.6%，贡献66.96亿元，占公司总毛利的比重由去年同期的16.83%上升至28.95%，进一步创新高。

据介绍，2023年，新城控股计划新开20家吾悦广场，实现总营收110亿元的目标。值得一提的是，持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加了砝码。随着消费基础设施REITs、ABS、私募基金等的离场。而逐渐更具吸引力的收益率，新城控股也将迎来其价值重估。

继续减债“三箭齐发”，确保融资渠道畅通

新城控股作为一家民营示范房企，在确保交付、稳定财务方面表现出了应有的担当。

截至2022年末，公司期末融资余额712.7亿元，同比减少185.97亿元，已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。同时，公司合营企业有息负债大幅下降至60.62亿元，较2022年上半年进一步下降30.82亿元，全口径有息负债水平保持低位。

同期新城控股现金余额314.63亿元，现金充裕。

受益于融资环境边际改善和对优质民营示范房企的政策扶持，新城控股2022年平均融资成本同比下降5bp至6.52%。全年各类融资渠道保持畅通。2022年5月，新城控股通过中国债券民营企业支持工具发行的第一张信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据。6月，新城控股海外子公司新城环球发行了1亿美元的优先绿色票据，这也是当时第一笔没有增信措施的美元债。

今年3月13日，新城控股发布了向特定对象发行a股股票的预案。拟向特定对象发行股份，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其余投资于公司在建项目，以保证项目交付周期和质量。

值得注意的是，定增不仅可以在相当程度上充实新城控股的股权规模，还可以改善各项财务指标。同时，更厚的权益也将筹集更多的再融资规模，为公司后续融资提供更高的自由度。