顺鑫农业能否破局:20亿买楼+50亿债转股之后 再推控股股东兜底的地产剥离方案

  出品:新浪财经上市公司研究院

  作者:浪头饮食/ 郝显

  顺鑫农业房地产剥离又迈出一步。

  近日顺鑫农业发公告称拟以30.98亿元的价格挂牌转让顺鑫佳宇100%股权,如果最终未征集到受让方,将由控股股东顺鑫控股或其指定关联方,以不低于22.5亿元的价格参与摘牌。从公告内容来看,房地产业务的剥离已进入实质推进阶段。

  但是为了彻底剥离地产业务,上市公司也付出了不少代价,今年4月份以近20亿元购买顺鑫佳宇两栋楼,帮助其优化资产负债表。5月份再度将顺鑫佳宇所欠的49.74亿元进行债转股。

  20亿买楼+50亿债转股后 顺鑫农业地产剥离又迈出一步

  6月26日,顺鑫农业发布公告称,拟在北交所挂牌转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(以下简称“顺鑫佳宇”)100%股权,在剥离地产业务上,又迈出了实质性一步。6月27日顺鑫农业股价涨停收盘。

  顺鑫农业上一次发布剥离房地产业务公告还是在2021年12月,当时公告用的是“预挂牌”,称“旨在公开征集意向受让方”。事后来看,这次公告更像是一个意向公告,此后很长时间内,剥离事项一直没有进展。以至于有投资者忍无可忍,在今年3月27日的机构调研中发出质问,“公司一直说在剥离在推进,可是 10 年过去投资者依旧没有看到任何实质性的进展,也没看到任何其它实质性的改革措施。房地产为何不能像其它国企一样由控股母公司收购?对投资者来说房地产直接宣布解散关门也比这样年年吸血要强。”

  事实上,今年以来顺鑫农业通过多个动作持续”输血”顺鑫佳宇,优化后者的资产负债表,已经在为整体剥离做铺垫。

  4月份,顺鑫农业斥资近20亿元购买全资子公司顺鑫佳宇地产在北京市顺义区的“顺鑫国际商务中心”两栋楼。

  5月份,顺鑫农业董事会通过议案,同意以顺鑫佳宇所欠的49.74亿元对顺鑫佳宇进行增资,增资资金全部计入资本公积。经过这一番操作,顺鑫农业的债权就变成了对顺鑫佳宇的长期股权投资。

  在优化完顺鑫佳宇的资产负债表之后,顺鑫农业就开始实质性剥离。对比上次公告,这次除了给出资产评估报告,还给出了转让估值,以及未征集到意向受让方时的解决方案。

  根据公告,挂牌价格为30.98亿元,若公开挂牌期间未能征集到意向受让方,公司将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌,经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方,控股股东北京顺鑫控股集团有限公司(以下简称“顺鑫控股”)或其指定关联方,将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。这意味着地产业务的剥离进入了实质性操作环节。

  从整体来看,如果能够实现房地产业务的顺利剥离,不管是对于顺鑫农业聚焦白酒主业,还是利润改善,都具有正向作用。从2016年到2022年7年时间中顺鑫佳宇总共亏掉了27.64亿元,是拖累业绩的罪魁祸首。

  但是为了剥离房地产业务,顺鑫农业也承担了很大的代价。

  4月份公司花近20亿购买顺鑫佳宇两栋楼,而截至2022年,顺鑫农业账面货币资金为85.67亿元,占公司账面资金的23%。这两栋楼并不全是顺鑫农业自用,其中很大部分用于对外出租,截至今年4月,商务中心部分物业还处在招商中。

  5月份以49.74亿元债权进行债转股后,顺鑫农业对顺鑫佳宇的其他应收款就转为了长期股权投资。截至今年一季度,顺鑫农业账面仍存在大额有息负债,其中短期借款为43.97亿元,长期借款加应付债券达到24.33亿元。合计达到了68.3亿元,同期货币资金为71.14亿元,有息负债已经与货币资金持平。巨额有息负债已经给顺鑫农业造成很大的负担,而有息负债估计主要与房地产业务有关。

  去年白酒销量减少24% 牛栏山如何破局?

  单纯来看顺鑫农业白酒业务,2022年白酒部分营收为81.09亿元,同比减少20.7%。这个下滑幅度放在白酒行业几乎是垫底的水平。从销量来看,去年其白酒销量下滑了24.4%,与营收下滑幅度一致。

  去年20家上市白酒公司中有16家营收在增长,仅4家下滑,下滑幅度超过2位数的仅两家公司。今年一季度顺鑫农业营收微增4.63%,销售恢复仍然较慢。

  顺鑫农业是这一轮行业调整中受影响较大的酒企,最主要的原因与其产品所处价格带有关。牛栏山是低线光瓶酒的代表,核心大单品白牛二售价在15元左右。

  近几年光瓶酒市场的主要趋势是消费升级,中高价位的光瓶酒取得了不错的增长,比如山西汾酒的玻汾系列,此外其他全国名酒也在布局高线光瓶酒市场。

  白酒新国标的出台加速了光瓶酒市场的消费升级。白牛二因配料中含有食用香精,新国标实施后,不再属于白酒,而是被重新分类为调香白酒,这触及到了顺鑫农业的基本盘。

  此前市场预期牛栏山会利用其市场地位,实现全国化和产品升级,吃到行业集中度提升的红利,但是这个逻辑并没有兑现。

  事实上,牛栏山的产品升级并没有那么容易。为了实现升级,顺鑫农业推出了一系列新品,其中“金标陈酿”是主推产品,这款产品贴着纯粮固态发酵白酒的“金标”标志,处在30-40元价格带。管理层希望用“金标陈酿”接力“白牛二”。

  2022年顺鑫农业中档酒营收仅为13.56亿元,同比仅增长4%,高档酒营收6.73亿元,下滑了36.22%,产品升级整体效果还不明显。目前来看,牛栏山能否走出低估,主要还是看金标能否成为新的增长引擎。

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