近日，山东省威海市乳山楼市引发关注，起因是乳山海景二手房均价跌破千元的消息。这个价格被网友戏称为“白菜价”。
不过，在乳山买房养老的刘鑫(化名)对新京报记者表示:“乳山二手房均价跌破1000元/平方米并不是普遍现象。银滩地区二手房价格一般在3000元-4000元/平方米，优质房源价格在5000元/平方米左右。”
那么，均价在千元以下的海景房的魔力在哪里？乳山的楼市怎么样？乳山房价真的跌了吗？
卖“残次品房”也很难
“春节后，乳山二手房均价跌破1000元/平方米，但这并不是普遍现象。我们每年都会关注银滩的二手房。其实价格一般在2000-4000元/平方米之间，5000元/平方米左右的好房子也有。”居住在天津的王艳辉十多年前在乳山买了房子，他告诉新京报记者。
记者从科控股公司平台查询发现，截至2月10日，乳山挂牌二手房1814套，挂牌均价约3300元/平方米。其中，银滩旅游度假区二手房挂牌量达1792套，挂牌均价约3200元/平方米，最低挂牌价格745元/平方米，单价1000元及以下的房源有14套，均位于7、8层的高层；单价1001 -2000元的住宅274套；单价2001 -3000元的有612套，单价3001 -4000元的有599套。可以看到，单价在2001 -4000元的持牌房源占房源总数的67.6%。
在当地从事房地产销售的冯岩(化名)告诉记者，据当地机构初步统计，今年银滩二手房交易量已经不如以前，只有十几套；价格从每平方米800元-2600元不等。很多靠海的海景房成交价只有1500元/平方米左右，个别房源均价真的跌破1000元/平方米。“我们观察到，单价在1000元以内的房子，基本都是户型或者地段比较差的房子，比如纯朝北的。”
谈起乳山的低价房，在当地工作多年的中介康志(化名)更是耳熟能详:“确实有一些业主为了尽快变现，以低价海景房为噱头吸引购房者的情况。部分海景房挂牌价只有5万元左右，甚至挂牌价只有740元/平方米。但银滩海景房的购买者多为中老年人，对品质有要求。那些配套很差，顶楼没有电梯的房子很难吸引买家，越是降价，接手的人越少。近期银滩二手房成交均价约2700元/平方米，较前一周下跌14.1%。”
2016年和王艳辉一起在乳山买房的刘鑫也说:“现在价格太低的房子大多是特价房。比如乳山一个朋友家没有暖气，夏天热，冬天冷，而且在顶楼，所以价格会一降再降，降到一两千块一平米才出去。”
曾经火热的海景房
乳山位于山东半岛东南部，青岛、威海、烟台腹地，被誉为中国沿海“长寿之乡”。作为4A国家旅游度假区，银滩因其空的气环境和海岸线吸引着世界各地的游客。这里不仅有海鸟和沙滩，还有许多海景房，吸引着老年人和旅居者。
回忆起在乳山买房的经历，王艳辉告诉新京报记者，20年前，他的亲戚退休后在乳山买了一套海景房。不久，这位亲戚邀请她去做客。当时她就下定决心，退休后在乳山买房养老。“十几年前，我在乳山买了一套小海景房，但这套房子没有暖气。如果我住在冬天，我会觉得不习惯。所以一直想等乳山楼市稳定下来再换一套房。到2015年底，乳山的房子还在涨价，我没出手。”
2016年初，王艳辉看到了换房的机会。“2016年初，乳山的房子开始降价。几乎每周都有乳山的中介来天津组织客户免费乘车去乳山旅游。这些中介不仅能说会道，还会给我们送礼物吃，控制。旅途中，中介公司带我们看了一些项目，这些项目售楼处的接待人员大多以‘宜居养老’和‘健康养生’为由劝我们交定金买房。我们很多人都买了。”王艳辉说，当时一套80多平米的房子总价在28万元左右，均价在3500元/平米左右。六七年后，有业主想在市场上卖，发现挂牌价不到3000元/平方米，成交价不到2700元/平方米，“而且还不好转手。”
在刘鑫看来，乳山养老真的很好。虽然现在房价在下降，但他并不后悔在乳山买房养老。王艳辉等许多买家也表示“不后悔”。
当地房地产市场面临巨大的去库存压力。
值得一提的是，自1992年以来，乳山市开始建设银滩旅游度假区。1994年，银滩被批准为省级旅游度假区。2002年，银滩成为国家4A级旅游度假区。优良的自然生态环境吸引了各地房地产企业开发海景房，是中国北方旅游地产开发最早的地区之一。
长期以来，银滩地产的开发以旅游度假为导向，根据离海岸线的远近分为一线、二线、三线海景房。据统计，银滩旅游度假区已累计开发社区135个。其中一线海景房约占58%，二线海景房约占33%，三线海景房约占9%。
根据乳山滨海新区管委会发布的消息，和其他季节性较强的旅游度假区一样，银滩海景房存在旺季不旺的现象。从市网格化服务管理信息平台采集的数据显示，6-9月，银滩业主集中居住，8月中旬数量最多，约5万户，10多万人，已超过乳山市常住人口的2/3。
2014年以来，乳山房地产市场逐渐陷入低迷。乳山市统计局发布的国民经济和社会发展公报显示，2014年，全市房地产开发投资36.32亿元，同比下降52.46%；到2018年，每年房地产开发投资只有23.38亿元。
2019年和2020年，乳山市并未披露该市房地产开发投资的具体数据，仅透露2019年房地产开发投资同比增长7.03%。此后，2021年，乳山市房地产开发投资41.62亿元，同比下降31.4%。2022年前三季度，乳山市房地产开发投资20.93亿元，同比下降32.3%。
“目前乳山海景房库存压力大，购房需求不明显。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，与乳山类似，部分城市海景房供应量大，投资投机性质比较强，导致库存压力大、物业管理不到位、房源管理和住户管理混乱等问题。这些问题也影响了城市的投资形象和海景资源。这类问题涉及的城市其实很多，包括营口、龙口、海阳、乳山、南澳、惠州、北海。相关地区要做好海景房的配套和服务工作，抓住新一轮房地产回暖特别是文化旅游消费需求回暖的机遇，做好去库存和人口引进工作。
新京报记者张剑
编辑吴欣校对茜茜。
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