金沙洲地图(广州金沙洲楼盘价格)

靠近广州地铁沿线的房产，是政府重点建设的一个区域。

三者是一体的，缺一不可。

接下来是最详细的观察报告和区域分析。

想在佛山投资？就看这个吧！

南海桂城镇千灯湖

12月的广东，依旧阳光明媚，温暖如春。我们晚上从深圳出发，走南沙大桥。全程不到三个小时，到达佛山金融高新区千灯湖板块。

被誉为佛山“珠江新城”的千灯湖，以金融高科技企业为主。现在很多金融机构都入驻了，是佛山人心目中的第一。

当时千灯湖是全佛山努力发展起来的，有很多商场，宜家，迪卡侬等。陆续入驻，绿化、环境、商业、教育、医疗等配套都是佛山最好的。

从千灯湖站乘坐地铁，三站即可到达广州荔湾，一小时内到达珠江新城。距离适中，配套成熟，千灯湖似乎很自然地承接了广州外溢的置业人群。

保利投资研究院的数据显示，目前广佛地区有28万候鸟(在佛工作的人)，其中18.3万在广林地区，以千灯湖板块为主。

当然，千灯湖也是目前佛山最贵的板块。主要是本地拆迁户和广州客人，三房出租价格在3000左右。

目前周围新房不多，现在只剩下保利田玉娥了。需要验资一百万元才能看到，均价达到了3.8万/平米。

因为保利田玉娥主要定位为改善型大户型，注重品质，周边大户型二手房小区价格基本都在3万左右，所以新房定价明显是溢价，而不是倒挂，明显没有限价。

万达楼下的中介告诉我们，2017年市场非常火爆，新房一开盘就清仓。千灯湖二手房卖了3万多，一度无房可卖。

自从限购之后，千灯湖就开始跌了。现在周边二手房房龄在2.5-3万左右，有价无市。

(千灯湖楼盘入住率比较高，阳台上基本都有晾衣服的)

千灯湖的楼盘以改善型三房四房为主，而万达华府，面积小，靠近地铁，一直是投资和刚入门的首选。

但据中介透露，从今年到12月，整个万达华府只卖了十几套。即使现在放开限购，影响也不大。最重要的是投资者数量大大减少，这是前几年无法相比的。

通过Shell.com的成交数据可以看到，万达华府的成交价格从2017年到2018年初一直在3万以上，现在已经回落到2016年的价格。

另一个热门小区保利花园，是改善千灯湖的首选。基本上以大户型为主。这几年成交价不降反升，但是不好卖。

但是，如果行情不好，可以找竹笋。中介说一套168平的二手房挂牌505万，成交价420万。上市一年后降了85万才成功卖出，低于整体成交均价。

拍摄时间已经是晚上11点了。从楼盘的亮灯率来看，千灯湖的入住率还可以。

中海万金豪园

中海万锦豪苑也算是千灯湖的豪宅了。楼下是千灯湖地铁站。贝壳上的挂牌价还稳定在三万多，不过现在竹笋的数量也在逐渐增加。152平四居室，业主急于置换广州的房子。上市三个月，跌了22万，现价438万。

千灯湖二手房的萧条有很大原因。佛山新房太多，连新房都不好卖，更别说二手房了。另外，现在市场以刚需客户为主，大户型的房子不好卖。

总的来说，千灯湖有产业，有人口，离广州近。大部分是地铁覆盖的物业，属于政府重点建设区域。一年多来二手价格一直在下降。想在佛山创业的伙伴，可以趁着年底找笋。

金沙洲，南海，肥水

说到广州游客最喜欢的投资地点，金沙洲一定不能错过。

从地图上看，金沙洲是广州和佛山交界处的一个江中间的岛屿，广州和佛山各自管辖。全岛只有20多平方公里，但广州房产均价35000平米。比如万科金域蓝湾，户型比较好，挂牌价4万多。

佛山房价大多在2万元以上，有一定差价。几年前，许多老广投资者被吸引到这里投资。

图片来自房天下

但是，金沙洲的市容并不是很好。我们从佛山一环到广州环城高速到达金沙洲。好像周围环境有点类似城乡结合部？

混乱的市场和购物环境

还有很多是农民自建房。

目前金沙洲在广州区域没有新盘，佛山区域也不多。当天我们去看了一个正在诚意注册的新盘:时代天道。

可能是因为周末的原因。现场大人小孩很多，但停车位充足。

时代天空位于金沙洲北部，距离最近的地铁站迅峰岗约1.5公里。周边设施比较齐全，有市场，有商业街。

销售，具体价格还没出来，预计均价3万多平米。

我们从恒大金杜明楼下的中介了解到，金沙洲佛山区域的二手房价格今天在2.6万左右，2016年也是这个价格。这两年没涨，前年买的基本是亏的。毕竟当时价格已经3万+了。

恒大金杜明在贝壳网上的挂牌均价为25546/平，但成交均价徘徊在24000/平左右。

2017年购买后，金沙洲的投资者已经大幅减少。但中介表示，2019年12月限购放开后，预期的火爆行情并没有如期而至。反而业主信心坚定，不急卖就不放，价格谈判空变少了。

长期以来，交通问题是金沙洲最受诟病的问题。这么多年过去了，还是没有改善。无论是清晨离开城市，还是夜晚进入大陆，都离不开堵车这个词。

随着买金沙洲的广州游客越来越多，金沙洲的交通越来越差。尴尬的是，广州的重心是“东”，而不是“西联”。金沙洲虽然有很多交通规划，但是很难真正落地。

比如新增的沉香沙大桥，从2009年就开始规划了。十年过去了，还在规划中。

目前看来，金沙洲的交通问题三五年内很难解决。

金沙洲因为城市界面差，没有规划问题，投资升值的概念很少。但是因为离广州太近，大部分还是会被广州的游客买走。

南海大沥

大沥曾经是南海的工业重镇，现在很多金属冶炼厂都搬走了。

大沥南临桂城千灯湖，房价也是大沥的制高点。

附近在售的新盘有:崔屹尊邸、恒大乐府、时代田芸。在宣传中，用千灯湖周边楼盘的口号来吸引客户。

从上图可以看出，上面的楼盘和千灯湖板块是一河之隔，要过一座桥才能到千灯湖。步行是不可能的，所以我们开车要花十分钟来测试。

其中大沥的地王:时代田芸，去年地价1.4万/平，现在精装卖2.3万/平。

那天除了我们，还有五六组客户在看房。销售表示，限购放开后，更多的广州客户前来看房。但他们的年终优惠并没有因为限购的放开而取消，而是采取首付分期的政策来吸引刚需客户。

时代地产在年底集中推货。可见开发商是想尽快还钱的。毕竟地王也不是那么好惹的。

大沥有很多新盘，到处都在建设中。如果是投资，以同样的价格，达李灿直接跳过它。

另外，南海的九江、西樵、丹灶距离广州较远，也不是佛山的重点建设区域，显然不适合投资，这里就不讨论了。

禅城

奇奇板块现在是佛山新贵的烫手大饼。

作为禅城的“东大门”，赤茶拥有湿地公园，引进了环湖省立小学和英国国际学校。而且离市中心比较近，去祖庙、千灯湖、广州都不超过20分钟。

现在佛山富人区的聚集地是雅逸湖板块，但是随着雅逸湖附近的建筑越来越老，城里的富人也需要搬家。相比千灯湖的商业模式，七岔新城的生活氛围可能更受大家欢迎。

如果地段好，地价肯定不便宜。

奇怪的土地拍卖集中在2016年底和2017年上半年，这也是佛山房价开始牛市的主要时期，地王级别的土地拍卖频繁。

在五矿崇文锦城营销中心，当天看房人气还不错。新政销售后，看房的人比平时多了，但楼盘并没有涨价，年底仍有价格活动。

五矿崇文锦城，以高层住宅和叠拼别墅为主。叠拼别墅卖的差不多了，现在主推高层，但是户型是复式。精装装修25-27000/m2。

意思是，项目在销售之前，主要以本地客户为主，现在会有一些广州投资客来看房。

旁边的绿城贵屿兰庭，齐齐地王，现在是准现房在售。

绿城兰庭是绿城在华南的第一个项目，紧挨着半月岛湿地公园，主打高品质地产。现在几乎是奇奇卖的最贵的楼盘了！

这个楼盘是2018年上半年推出的，预计本月底收楼。现在剩下的货不多了，所以那天除了我们没有其他客户来看房。

但销售也表示，为了减轻购房者的压力，首付可以分期支付。

半岛湿地公园旁边有很多新楼盘，绿城路对面的时代香海另一边是去年刚入住的二手楼。

去年新房2.3万/平，现在二手2.1万/平，就算不算上个月的供应量和利息，也是亏本的。

贝壳上，香海彼岸挂盘81套，大部分是没入住的新房。可以看出，这个楼盘的投资者还挺多的。

如果预算有限，但想买奇奇板材的佛山有刚需，可以在这里选购竹笋，砍价。

从赤茶到佛山传统富人区:雅逸湖景板块，距离很近，打车不超过起步价。

有雅逸公园和文华公园两大“法宝”，商业、教育、医疗应有尽有，备受尖顶青睐。

如果把千灯湖比作广州的天河区，那么雅逸湖就是广州的二沙岛，佛山本地富豪的聚集地。

不过附近基本都是老二手房。

比如15年前佛山某豪宅的标杆——天湖丽都，是140平米的大三居室，有少量板块挂在贝壳上。楼下的中介说，这个楼盘质量不错，学位不错，而且靠近湖边，所以很少卖。

建在湖边的楼盘均价一直稳定在2.5万/平米，和千灯湖的二手房差不多。

禅城中心的祠堂附近有很多新建筑。我们去了季华园地铁旁边的新盘:龙光天阙。

这个位于禅城中心，地铁就在附近，区位条件自然能吸引购房者的青睐。我们踩盘的时候已经晚了，还有很多本地客户在看房。

但是，项目的缺点也很明显。小区有很多老房子和厂房，不在旧改计划内。

这个楼盘7月份推出，均价2.3-2.5万/平。现在新政后，剩下的两栋楼又推出来了。那天我们去看的时候，给我们算的销售价格是20088/平，没有额外的折扣。

并且对于首付预算紧张的客户，还可以提供最长24个月分期或6个月免息分期，即可以准备20万左右的首付。

由于离广州还有一定的距离，限购的放开并没有对楼盘造成很大的影响，所以降价还是有必要的。

是佛山的老城区和行政中心，是当地人公认的区域，学校、医院、交通等市政设施齐全。但老城区的发展前景不如新城区，而且离广州有一定距离，只适合本地居住。投资要注重周边环境和程度，同时要做好长期停留的准备。

乐从的佛山新城

从佛山老城区往南6公里，东平河对岸，就是佛山新城，从建立之初就是广州珠江新城的标杆。

但从地理上看，佛山新城其实可以算是顺德乐从。

因为这个尴尬的地理位置，佛山新城几经易手，佛山顺德一直在打擦边球，最终归佛山市管。

现在经过15年的建设发展，知名度已经比不上佛山市区，更不用说繁华的珠江新城了！

但佛山一直想把佛山新城做大做强，希望通过佛山新城加强顺德与佛山的联系。

佛山大剧院

所以我们看到佛山的礼包都给了佛山新城。

佛山的标志性建筑:佛山大剧院、佛山国际体育文化中心、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆...“九馆一中心”是千亿豪华阵容。

光是地铁就有三条。明年广佛环线首段通车后，15分钟可以到广州南站，10分钟可以到佛山西站。这些好处连千灯湖都没有。

我们逛了逛世纪莲体育中心。它真的又新又干净。它是沿河而建的，我们没有看到任何杂乱的自建房和工地。

不过可惜的是，重金只能当花瓶用，没什么用，也很难招商，而且写字楼面积大空。

即使是周日，路上行人也很少，公园人气略显不足。

年轻人尤其少见。佛山新城的老人比我想象的多。

世纪莲体育中心

当然，投资1000亿，新城看起来是高档小区，房价也是“高端”的。

据中介介绍，上述住宅区:依云水岸是这里最早的住宅区，居住人数最多。不过从窗户里大概能看到入住率不是很高。

虽然是2010年的楼盘，但是楼下的商铺基本都是空

网上搜房发布的房源都是毛坯房，可见当初很多都是投资客。

楼毛坯房价格在2.2万左右，精装大部分在2.4万。一期精装价格去了2.5万，完全可以跟得上千灯湖。

不过这边中介说现在放开限购后，变化不大，只是放的量多了一点。估计是之前投资被套的业主想趁着热度尽快出货吧！毕竟这里主要是大户型，总价高，很难出手。

在新盘中，我们看到了中介特别推荐的保利田桓。也是在四房改善的基础上。均价1.8-2.2万/平。

营销中心有很多案例代理。除了我们的一批客户，其他都是个案代理。

据网上消息，限购取消后的第二天，当时售楼部的大屏幕显示，三天后将取消优惠。不过我们去的时候还是有打折促销的，现在年底也有一些特价单位发售，所以都是套路。

虽然佛山新城并没有大家预期的那么繁华，但是佛山市的重视和投入可以说无异于千灯湖。

和我一起看房的佛山当地居民说，佛山新城是佛山建设最失败的新城。本来是想把顺德和佛山市联系起来，现在佛山人不喜欢了，顺德人也不来了。剩下的都是被拆迁的当地居民。

不过，如果长这么高，还是希望以后能发展起来。

所以佛山人对这座新城又爱又恨！

这让我感受到了广州对南沙的感情。不管他花多少钱，他自己的儿子就是不能为我赢得荣誉！

但政府重金打造一流的居住环境，交通网络发达，佛山新城非常适合居住。

但是配套都很成熟，各种利好规划已经兑现了高房价。离广州的距离无法改变，也没有行业和知名度，投资请谨慎。

顺德北滘

从佛山新城往东，我们来到了北滘，如今顺德投资最热的区域。

北郊最大的优势是产业和交通区位。

工业方面，北胶占顺德上市公司近一半。一条街有两家世界500强，碧桂园和美的，产业基础雄厚。

最近，引进了DJI和德国的机器人等新的高科技企业。有了产业支撑，才能聚集人气。

其实北滘位于顺德北部，靠近广州番禺。由于广州地铁7号线向西延伸至北滘新城，北滘至广州南站仅需15分钟，至珠江新城约1小时。交通与广州无缝对接。如果在万博或者番禺琶洲上班，北滘甚至比千灯湖还方便。

如此优越的条件自然受到投资者的青睐。房价像火箭一样飙升，从10年前的均价5000涨到现在的25000，几乎和千灯湖一样高了。

北郊新建房源集中在北郊新城，还有一些楼盘如合景天銮、美城凤栖兰庭、雅居乐英都、临上湾等。广州地铁7号线延长线美的大道站附近。均价在2.2-2.6万/平左右。

何田静栾楼寿部

从合景天銮的销售来看，限购放开后，确实有更多来自广州的投资客。从目前的销售情况来看，占40%左右，其余都是当地居民。那天我们去的时候，售楼处只有一群客户。

旁边是雅居乐，2016年建的英国首都。销售说，这个楼盘70%的房源原来是广州的。

虽然交房已经有一段时间了，但是雅居乐在搜索网站上基本上是作为空白出售的。

英国首都亚罗基本无人居住。

附近的林上湾可谓是祸不单行。据说因为涉及违建，业主拿不到房产证，孩子也上不了附近小区。最后开发商被抓了。虽然业主一直在维权，但也只能不了了之。

目前林上湾二手均价16000平米，拉低了北郊新城的房价。

一河之隔的北滘老城区，离商圈很近，学校医院都很齐全。

2015年之前也是北郊楼市的龙头。主要楼盘是美丽韩城，入住率最高的小区刚开始买美丽员工。周边主要是成德小学、蓝军中学，靠近老城区，生活服务便利。现在二手房均价21000每平米。

限购放开后，由于这里挂的二手房量大，二手房没有明显涨价，北郊的新房量也很大，分流了大部分客户。

北滘新城看起来还挺有前景的，靠自己的实力赢得了政府的重视和投资，但是现在的房价都快赶上广州番禺了。

很多人看好北滘，是因为北滘靠近广州，享受人口外溢。而番禺二手房均价只有2.5万/m2，万博商圈附近的二手房大多在3.5-4万/m2左右，这就注定了北滘的天花板在3万/m2左右。现在北滘部分优质楼盘价格已经达到2.6万/平米。

当然，北焦是值得长期投资的。离广州近，交通便利，自身产业雄厚，长期大有可为。但以番禺为天花板，北滘未来涨幅空有限。

顺德大良

在《佛山市城市总体规划(2011-2020)》中，明确将“大良-容桂组团”提升为城市副中心。

上图是去年顺德固定资产投资占比。可以说，镇街之间“差距很大”，其中大良占比超过70%，而GDP排名第一的北郊只有5.8%。所以你一眼就能知道谁是你的亲生孩子！

大良一直是顺德的行政中心，这里聚集了学校、医院、图书馆等最好的公共设施。

现在，政府投入巨资建设“大良-容桂”副中心，引进了一系列高端产业:南方智谷、新能源小镇、清华李和科技园等。，从而吸引高素质人才。

以上都是后话。现在整个新城都在开发，到处都是新建筑。

其中保利碧桂园悦公馆是附近最大的楼盘。据大房子说，保利现在是负责销售的，工作人员特意问是不是我们第一次来，因为营销中心门口有人脸识别。

龚玥大厦占地14.5万平方米，总建筑面积47.4万平方米。房地产有四个阶段，在四个独立的社区进行管理。

目前主推四期，现场有很多案例代理，比佛山新城还火爆。但销售表示，即使放开限购，影响也不大。大良新城的购房者以本地人为主，老城区破旧不堪，所以大家的改善都在往这里搬。

小区很密集，只是现在入住率不高。

悦公馆最大的优势就是性价比高。目前均价16000/平带精装，适合刚需改善资金的人。

离岳公馆不远就是大良新城的明星楼盘，龙光天鹰。

当地餐馆的老板告诉我，凡是预算充足的都会买龙光天鹰，主打优质望江地产。

2015年楼层价格高达12000元/平。目前价格22000-25000元/平带精装，赠送17万车位。我跟你说资金紧张，售楼部说还有几套低层毛坯房，均价16000元/平。

毛坯和精装相差六七千，价格相差不小。

晚上6点，销售现场人气爆棚。六组客户在目测房子，样板房略显拥挤。

新城建设得很漂亮，但目前缺乏民心。

虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持，但不代表大良可以盲目投资。毕竟离广州市区不近，以后只有本地人接手市场。与北郊相比，产业依然薄弱，部分优质楼盘目前每平米高达2.5万。

此外，2017年该区域成交了两宗高价地块，楼面价高达1.5万/平方米。这些项目一直在紧锣密鼓地建设中，未来该板块价格是否会触及“天花板”还有待观察。

最后简单总结一下佛山西部，三水，高明。

这两个区域没有限购，但成交量依然冷淡，库存较大。供大于求，当然很难大幅上涨，所以佛山西部非限购区域投资价值不高。

据调查，佛山放开限购后，虽然看房的人多了，但并没有对楼市造成很大影响，年底打折力度还是很大的。

从数据上看，政策调整后的第一周，市场成交并没有向好的方向发展，而是量价齐跌。

可能是网签的滞后性吧。现在到了月底，交易量逐渐上调。但相对于取消奢侈税后的深圳楼市，11月30日佛山限购解禁只能算是救市工作，远谈不上刺激。

截至目前，12月份的成交量与上月相比保持稳定，整体成交量的萎缩是肯定的。

为什么会这样？

第一，之前佛山分为限购区和不限购区。虽然新政后限购区域利好，但李空之前的非限购区域是高明三水。再加上现在的楼市大不如前，强化了购房者的观望情绪。

二、佛山楼市成功在广州，败在广州。

佛山解禁不久，广州南沙、黄埔也放开了。南沙的均价和千灯湖、北滘差不多，但南沙是大湾区的门户，广州是重点建设区域，投资者自然优先考虑广州。

另外，如上所述，相比增城南沙知识城，在佛山行走时，粤语使用广泛，广府文化更强，所以老广对佛山的认同感更强。

但是现在的新广州人没有这种感觉。

再加上广州目前的东进战略，随着多条地铁线路连接增城、知识城、南沙，交通状况已今非昔比。

同样的价格，当然以广州为主。为什么近年来广州游客来佛山投资的越来越少？是因为广州买家回流了。

佛山要做睡城，不能做丫鬟。

我们先想想为什么惠州林深的房子这么受欢迎，比东莞的房子还受欢迎。正是因为和深圳的差价大！

就一街之隔，深圳坪山有4万，惠州有1万。

而且佛山的部分房价甚至比广州还贵，不够厚道。想做一座睡城，就要有睡城的意识！

最后，佛山虽然民营企业发达，人口增幅也挺大，但其实问题也不少。

比如多中心，和东莞差不多，就是多中心，就是没有中心。

这也是今天佛山到处建设新城的原因。每个区都有自己的新城，每个区都想发光，所以资源会被稀释，不可能集中一点力量。

我粗略数了一下千灯湖、狮山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、张槎智慧新城、大良新城、北滘新城...(上面没写的评论区可以帮我补充)

当然，佛山还是有自己的优势的。除了上面提到的，佛山本地人的购买力是很强的。

看房的时候，当地的中介给我们讲了一个笑话:

如果你手里只有十块钱，东北人可能会夸大到一百块钱，而佛山人只会说自己只有一块钱。

低调务实，这是一座藏富于民的城市。

《2018胡润财富报告》显示，佛山600万元资产家庭数和1000万资产家庭数均位列全国前十。

其中资产600万元的有7.14万户。有网友估计，每17个佛山家庭中就有一个拥有600万以上的资产。此外，佛山千万资产家庭数排名第9，居全国地级市之首。

在这次调查中，很多中介都提到，本地人喜欢全款买房，在经济上行的时候可能不够聪明。但在经济下行、楼市低迷的时候，低杠杆率更能抵御风险。

一般来说，如果你想在佛山投资，你更喜欢广林地区，如千灯湖和北滘，这两个都是广林地区。千灯湖是佛山实力打造的重点区域，北滘依托自身产业，创出一条康庄大道。

以上。